Перспективы развития
Выгодное территориальное расположение Украины создает предпосылки для стремительного развития рынка логистики. Несмотря на то, что рынок складской недвижимости Киевского региона еще находится в стадии формирования (активно он начал развиваться во второй половине 2006 г. и продолжил свое развитие в 2007 г.), инвесторы и девелоперы считают его наиболее привлекательным сегментом коммерческой недвижимости.
Дефицит качественных складских помещений является основной характеристикой рынка. Обеспеченность складскими помещениями на сегодня намного ниже европейских показателей. По мнению экспертов, на сегодня спрос на складские помещения классов "А" и "В" в Киевском регионе составляет около 400-500 тыс. кв. м. Такой высокий уровень спроса обусловлен развитием украинских компаний и выходом на рынок большого количества крупных международных компаний, развитием рынка логистики и ростом рынка розничной торговли Украины.
Доля вакантных площадей качественных логистических комплексов в Киевском регионе близится к 0 для помещений класса "А" и не более 2% - для класса "В".
Наибольшим спросом пользуется Житомирское направление, так как здесь сконцентрировано более 35% транспортных грузоперевозок из стран Западной Европы. В то же время, здесь наблюдается самый низкий уровень вакантных складских площадей. Именно поэтому Житомирское направление на сегодня является одним из наиболее интересных с точки зрения вложения инвестиций в строительство складской недвижимости.
К несомненным достоинствам этого направления относится высокая пропускная способность Житомирской трассы и практическое отсутствие пробок на ней, что делает данное направление одним из наиболее привлекательных по транспортной доступности. Направление также характеризуется развитой инфраструктурой. В данный момент в Житомирском направлении функционирует несколько крупных складских комплексов общей площадью более 100 тыс. кв. м.
(Киевская область, Житомирское направление)
| Название | Расположение | Площадь, кв. м | Девелопер |
| Логистический комплекс | Киево-Святошинский р-н,с. Софийская Борщаговка | 10 000 | Компания "АсстрА Украина" |
| Складской комплекс | Киево-Святошинский р-н,с. Петропавловская Борщаговка | 27 000 | FІМ Group Company |
| Логистический парк "Комодор" | Макаровский р-н, с. Калиновка | 66 960 | Giffels Management |
На 2008-2009 гг. в Житомирском направлении заявлено к реализации несколько крупных проектов. Таких как логистический комплекс в с. Бузовая (80 000 кв. м), складской комплекс West Gate в с. Стоянка (80 600 кв. м), складской комплекс "МЛП-Чайка" (98 000 кв. м), логистический центр "Каштан" в с. Колонщина (232 320 кв. м), логистический комплекс "Копылов" (27 500 кв. м) и логистический комплекс компании XXI Century (116 084 кв. м). Большинство площадей в данных комплексах уже сдано в аренду еще до ввода в эксплуатацию.
Наиболее востребованными являются складские помещения средней площади (от 1 500 до 5 000 кв. м), что составляет более 50% в структуре спроса по объемам арендуемых площадей. Также достаточно высоким спросом пользуются большие площади (более 10 000 кв. м). Основной спрос на высококачественные складские помещения на сегодня формируют компании, нуждающиеся в больших площадях. Такая ситуация образовалась в результате того, что в течение предыдущих лет практически не было свободных предложений профессиональных крупных складских площадей.
Анализ проектов складских комплексов показал, что для реализации крупных объектов логистики (свыше 100 000 кв. м) необходим земельный участок площадью более 20 га.
За 2007 год рост арендных ставок в логистических комплексах составил более 20%. Увеличение арендных ставок не остановило даже ввод в эксплуатацию за 2007 год значительного количества новых объектов и эксперты прогнозируют сохранение тенденции роста цен.
Стоимость средней месячной арендной платы качественных складских площадей без учета НДС и операционных расходов, на конец 2007 года в Киевском регионе составила:
класс А - 12,8 у.е./кв. м;
класс В - 10,5 у.е./кв. м.
Годовые операционные расходы в складах класса А и В возросли практически в два раза по сравнению с 2006 годом, достигнув $ 26-28 за кв. м в год по сравнению с $ 15-20 за кв. м в 2006 году. Помимо роста цен, это объясняется ростом качества предоставляемых услуг операторами рынка.
По итогам 2007 года, доходность от складской недвижимости составила порядка 15-17%, тогда как в других сегментах коммерческой недвижимости эти показатели снизились до 9-10% (офисная недвижимость) и 10-11% (торговая недвижимость).
По данным экспертов, потенциал украинского логистического рынка значительный и составляет € 100-300 млрд. Учитывая то, что уровень спроса на порядок опережает предложение, специалисты прогнозируют дальнейшее сохранение тенденции роста арендной платы.
Учитывая особенности расположения предлагаемого земельного участка (расположение по фасаду Житомирской трассы), достаточно большая площадь земельного участка (оптимальная для строительства крупного логистического комплекса) и его целевое назначение, наиболее перспективным является реализация проекта строительства логистического комплекса на данном участке.